Ипотека

Ребятки! Вот такой у меня вопросик возник.... С БЖ в июле 2012 оформили ипотечный кредит и приобрели трешку. Все выплаты по сей день идут с моего счета по зарплатной карте, левых поступлений на эту карту не было. В ноябре 2016 официально разведены. За эти 57месяцев я в банк выплатил 1.5млн(процент и основной долг). Реально взыскать с БЖ половину выплаченных денег?

reem, Не поменялось бы ничего - та же кабала и жопа
Камрад Закат,пытался донести до вас эту мысль:
В ЭТОЙ стране дело обстоит именно так. Ввязываясь в ипотеку, приходится идти на очень большие ограничения своего бюджета.
В то же самое время в развитых странах ипотека - всего лишь инструмент для улучшения жилищных условий. 1-3-5% на 20-20 лет вполне по силам любому негру.

Не ввязываясь, а копя на квартиру, тоже приходится идти на очень большие ограничения, стало быть проблема не в ипотеке.

Никакого необоснованно завышенного процента нет, по факту он составляет пару процентов сверху от инфляции. Точно так же, как и в развитых странах. Равно как и депозиты практически с нулевой (после вычитания доходности).
Насчёт того, что в США ипотека доступна даже безработному негру, то, как мне казалось, после 2008 года должно было стать понятно, что это не так.

Если вы считаете, что 11% по ипотеке - это необоснованно завышенный процент, на котором банки зарабатывают сверхприбыли (забудем пока о том, что у нас есть депозиты под 10% - надо полагать, вкладчики тоже сверхприбыль получают), стало быть, ипотка под 5-6% будет просто выгодной, с умеренной доходностью, верно? А если так, не найдётся ли среди сторонников такой точки зрения желающих дать мне кредит в сумме 800 000 руб под 6% на 12 лет с аннуитетными платежами? Получите разумную прибыль. Как вам вариант?

А вот и не точно так же, о чём собственно и речь.
Я не говорил о безработном негре. Да, после схлопывания ипотечного пузыря в 2007-2008 гг многим там пришлось ужаться.
Да, именно так я и считаю - необоснованно завышенный % по ипотеке! У вас, кстати, каков процент то? Неужели 11%?
Насчёт банковской сверхприбыли от этого - не уверен.
А ещё я считаю, что в Раиссии необоснованно завышена цена бензина. При стойком общемировом снижении цен на углеводороды. И если разложить цену бензина на составляющие, ну там добыча-переработка-перевозка и акцизы, то вроде тоже сверхприбыли никто не извлекает. Но цена бензина таки гораздо выше, чем даже в неразвитых странах.
Это вам к директору местного "Центр-Инвеста" нужно обратиться. Он в Швейцарии берёт кредит под 3-5% и продаёт здесь по 18-25%. Вот на эти 2% и живу! (с)

Нет, 11.15%


Ну тогда что значит "необоснованно завышенный"?

)) Это как "а икра? да бог с ней, пусть будет чёрной". Как раз-таки в большинстве развитых стран бензин существенно дороже, чем в России.


Это вопрос спроса и предложения. Многие говорят, что 11% - это очень много, но никто сам не хочет давать в долг под меньший процент.
Кстати, банк берёт в цвейцарии под 6% и в валюте, ставля на кон всё своё имущество, а даёт под 20% в рублях в стране, где выбить долг с должника весьма непросто.

Да ещё и в рублях, поди? Как писал классик: "С таким счастьем, и на свободе"
У меня приятель брал что-то под 16%
Это и значит, что в данной конкретной стране ипотечное кредитование из вспомогательного инструмента стало потогонной системой. Системный кризис, итить!
С икрой пример не корректный, она давно стала деликатесом. Её каждый день в бак не заливают и в ней не живут.
США - развитая страна? Думаю, что вполне себе. А сколько там галлон бенза стоит, знаете? А теперь поправьте на уровень дохода. Хотя добыча в штатах выходит дороже нашей.
Вас послушать - так месье Высоков не банкир, а просто Робин Гуд какой-то!

В рублях, разумеется.
Ваш приятель ССЗБ, что тут ещё скажешь. Ещё и в валюте, поди? )


Нет, это означает, что в современном мире капитал концентрируется в крупных городах, что создаёт огромных спрос на жильё в этих самых городах за счёт желающих получить долю от этого капитала. Огромный спрос порождает рост цен, который останавливается на точке равновесия, которая, однако, оказывается настолько высоко, что отсеивает значительный процент желющих. Потому что в большом городе физически не может поместиться и половина желающих там жить.
Это концентрация капитала вызвана технологическим прогрессом и переходом к постиндустриальной экономике, т.к. только постиндустриальные производства (ИТ и прочий хайтек) может так концентрироваться.


Знаю, поэтому и написал "в большинстве развитых стран", а не "во всех развитых стран".

Меня последнее время начинает раздражать, когда взрослые и вроде бы образованные люди начинают рассуждать в духе "жадные банкиры" и "завышают цены". Сейчас даже в школе проходят экономику, спрос и предложение, равновесная цена и пр.

В рублях, но всё равно сглупил. Вместо того, чтобы прогнуть мамашу-кадавра (отец умер), он оставил её в 4-комнатной квартире и купил себе нору в старом фонде на Горького. Идиот.
Современный мир современным миром, я же про горячо любимую Родину. Рашен спецификейшен с ипотекой и бензином, как маркеры процесса.
Ещё и в Норвегии. Если раскрыть вопрос, то в не совсем развитых странах - Иран, Туркменистан, Венесуэла, Нигерия и прочие эмираты - гораздо дешевле.
К сожалению, пока в школе не разбирают подробно административный ресурс и коррупцию.

Не вижу ничего специфичного в ипотеке в России. Как уже писал выше, ставка +2% к инфляции.
С бензином тоже ничего уникального не вижу

Найдите тут Россию:

http://ru.globalpetrolprices.com/gasoline_prices/


Большинство сделок с недвмижимостью в нашей стране происходит на рынке вторичного жилья, где нет ни админресурса, ни коррупции, ни сговора. Поэтому цены на новострой не так уж сильно влияют на общий уровень цен на жильё.

давно известный факт, что для людей с хорошим достатком и думать не приходится об ипотеке, они сразу покупают за наличку и все. а вот простым гражданам это не по карману. можно конечно ипотеку брать, но есть и варианты купить квартиру в новострое в рассрочку oliu.ru/ . главное выбрать хороший район и класс жилья. дальше оформление занимает немного времени. так что безвыходных ситуаций не бывает.

Классическая ошибка. Вы дважды неверно посчитали.
Во-первых, за 2 года вы выплачивали в основном проценты по кредиту, тело кредита уменьшилось ненамного. Такова суть аннуитетных платежей. То есть у вас чуть более 40% квартиры, почти по прежнему.
Во-вторых, вы не учли получение процентов на накапливаемые деньги, как на первоначальный миллион, так и на дополнительно накапливаемые. Если учесть (для простоты) даже только проценты на первоначальный миллион, то получим из этого миллиона в 1,10^2=1,21 раз больше, то есть 1,21 миллиона (при ставке 10% годовых), плюс накопленные 0,45 миллиона (пусть даже без процентов на них для простоты). Получится 1,66 миллиона.
Конечно, надо еще учесть изменение цены самой квартиры за эти 2 года. Учтем. При стоимости квартиры 2,5 миллиона вы утверждаете, что цена выросла на 300 тысяч (висит в продаже по такой цене). Предположим даже, что так и есть, и квартиру действительно можно продать теперь по 2,8 миллиона, по такой цене найдется покупатель (что еще не факт - цены предложения и спроса отличаются, всегда есть спред). Тогда, при оставшемся кредите чуть менее 1,5 миллиона (небольшая часть тела кредита выплачена) вы имеете чуть более (2,8-1,5)/2,8=0,464, то есть чуть более 46,4% от квартиры. При накоплении же (даже без учета доходности на накапливаемые дополнительно суммы) вы имеете 1,66/2,8=0,592, то есть 59,2% от квартиры. Причем все это время вы не могли и частично компенсировать эту разницу за счет сдачи в аренду - квартира была еще не готова к сдаче.
Но и это еще не все. Рост цены на 300 тысяч вовсе не предопределен. Цена могла вырасти и больше, а могла и вовсе упасть. И все эти риски ценовой волатильности в полном объеме ложатся на вас. Если, предположим, цена упала на 300 тысяч (12% начальной стоимости), то это означает потерю 30% вложенных средств (ваш первоначальный миллион). Так работает кредитное плечо - риски возрастают кратно.
Теперь по поводу того, что проценты по ипотеке, как и по депозитам, соответствуют инфляции. Да, действительно, соответствуют. Но что такое инфляция? Откуда берется систематическая инфляция (а не циклическая в цикле инфляция-дефляция)? Понятно откуда - за счет печати Центробанком необеспеченных денежных знаков, то есть попросту грабежа всех владельцев уже существующих денежных знаков за счет размывания их стоимости по увеличенной массе. Фальшивомонетничество, узаконенное. Разберемся, кого же при этом грабят больше всего и в первую очередь, а кто, возможно, даже выигрывает. На первый взгляд кажется, что ипотечник-то как раз и не держит денежные знаки, подвергающиеся обесцениванию, у него вместо этого квартира, поэтому грабят не его, а держателей денег. Но реальность сложнее. Ипотечника (в отличие от купившего на свои) грабят более сложным способом.
Если вы взяли кредит при высокой инфляции, и, соответственно, под высокий процент, то (возьмем для простоты возврат всего кредита и процентов в конце срока), по окончанию срока кредита вы должны вернуть кредит, увеличенный больше, чем на инфляцию. То есть при инфляции 8% в год через 10 лет вы должны вернуть как минимум в 1,08^10=2,15 раз больше, чем взяли, в номинальном выражении, если вы брали кредит по нулевой относительно инфляции ставке. Если вы купите непортящийся и не требующий затрат на хранение товар (например, с натяжкой (потому что есть некоторые затраты на хранение) золото, а вот квартира к таким товарам не относится), то в среднем по окончанию срока кредита вы можете его продать за сумму в те же 2,15 раз больше, и остаться при нуле. Но это в среднем. Вы можете как выиграть, если купленный товар вырастет больше инфляции, так и проиграть, если он вырастет меньше инфляции. То есть вы получаете риск, и это уже при нулевой относительно инфляции ставке кредита. При этом никакого вознаграждения за этот риск не просматривается - в среднем вы остаетесь при нуле. Если же вы покупаете актив, который приносит доход, превышающий затраты на обслуживание и покрывающий амортизацию срока службы, то вы можете быть в плюсе, если успешно управляете этим активом (как вариант - пользуетесь сами, не платя никому за аренду). Но риски с вас никуда не снимаются. Они целиком лежат на вас. Снижение цены актива будет вычтено из вашего первоначального взноса, внесенного при получении кредита. И это при нулевой относительно инфляции ставке процента по кредиту. Если же ставка по кредиту превышает инфляцию (так и есть всегда), то вы должны так управлять своим активом, чтобы генерировать доходность (чистую, за вычетом затрат), равную превышению ставки кредита над инфляцией. Вот здесь самое интересное. При высокой инфляции превышение процента за кредит над инфляцией в абсолютном выражении тоже высоко. То есть при инфляции 8-9%, можно увидеть ставки в районе 13-15%, а при инфляции в 1-2% ставки в районе 3-4%. То есть реальная доходность актива при высокой инфляции должна быть выше, чем при низкой, чтобы оставаться в нуле. И это при повышенных рисках, так как изменчивость (волатильность) цен в обе стороны выше при высокой инфляции. (собственно, из-за повышенных рисков и превышение процента по кредиту над инфляцией высоко) Отсюда понятно, что большинство ипотечников, естественно, в минусе, и они просто оплачивают собственное проживание по непомерным ценам (складывающихся из высоких цен на жилье плюс высоких процентов), при этом еще и неся все риски на себе. Выигрывают банки, и иногда даже депозитчики, так как получают с ипотечников реальный доход (состоящий из разницы процентов между кредитом и депозитом) с низким риском (этот риск в основном несет заемщик-ипотечник).

Если бы кредиты были по 2-3% то и инфляция была бы такой же низкой - зуб даю!!!

smartguy,
Отвечаю по порядку.
1. Про аннуитетные платежи. Да, я знаю, что такое аннуиттетные платежи, и что сначала погашаются проценты. Но это имеет значение только если если вы расторгаете договор. Если же таких планов нет, то вполне разумно считать, что процент погашения - это процент погашенных месяцев от общего срока ипотеки.

2. По поводу процента на накапливаемые деньги. Я копил дома в кубышке, в наличной валюте. Это был осознанный выбор, т.к. это ялвяется единственным способом застраховаться от неуправляемой девальвации, а риск такого развития событий 3 года назад не казался иллюзорным (впрочем, и сейчас не является). Поэтому дохода сбережения не приносили.

3. Если хранить деньги на депозите, то действительно, разницы особой нет: депозит даёт убытков 2% в год (ибо ставки ниже инфляции), кредит даёт переплату на 2% в год, ибо ставка выше инфляции. Но есть одно важное но: риск гиперинфляции. Я считаю, что вероятность того, что в ближайшие 10 лет произойдёт серьёзный финансовый кризис с инфляцией в сотни процентов и кратной девальвацией составляет десятки процентов. При наступлении этого события мои сбережения сгорают в 0, а квартира достаётся за полцены (списывается ипотечный долг). Я считаю, что этот риск существенно выше риска снижения рублёвых цен на жильё.

Rogeras,

Экономическая наука придерживается обратного мнения: чем выше ставка рефинансирования, тем ниже инфляция.

KirovIgor,
Я в этом совсем не уверен. Дело в том, что деньги ни у кого не лежат мёртвым грузом, они в обороте. Пользование деньгами - это товар, который стоит денег. Если изьять деньги из оборота на покупку квартиры, то либо придётся компенсировать их заёмными, либо уменьшать оборот, и совсем не факт, что это будет дешевле ипотеки.
За кеш покупают чинуши со взяток, ибо у них деньги не в обороте, да.

согласно этому ставка рефинансирования в США в 0,25% должна была была просто взорвать(!) инфляцию в США и других странах с низкой ставкой рефинансирования,
но этого почему-то не происходит.

Если вы хотите посчитать свой плавающий выигрыш или проигрыш на текущий момент (а будущего никто не знает), надо считать ликвидационную стоимость по текущей рыночной цене, то есть как раз вариант расторжения договора, даже если реально вы его расторгать сейчас не собираетесь.
В остальном вы просто описали смысл вашей ставки. Да, вы сделали ставку и ожидаете от нее выигрыша. Вы поставили на гиперинфляцию. Если ваша ставка сыграет - вы в шоколаде, не сыграет - вы проиграли. Естественно, теперь вы молитесь, и ищете везде подтверждения, что в ближайшем будущем произойдет гиперинфляция. Но один момент все же неверный.
При высокой инфляции ставки по депозитам тоже взлетают в небо, и еще не известно, сгорят ли ваши сбережения (на депозитах, а не в кубышке) или может даже вы будете в выигрыше. Это зависит от сценария, по которому развивается гиперинфляция, ну и в какой-то степени от вашего выбора банка.

http://www.banki.ru/news/columnists/?id=8226621

Вот тут на пальцах про инфляцию и ставку рефинансирования

Не совсем согласен. Как я уже писал, что накопление на депозите, что ипотека имеют сходные размеры переплаты (убытков), различаются лишь риски. Депозит страхует от рисков обвала рынка недвижимости, ипотека страхует от рисков гиперинфляции. Если не случается ни того, ни того, то результат примерно одинаков.

Только хотел про это написать!

Petrovich_161,
Очевидно, что ставка рефенансирования является не единственным фактором, влияющим на инфляцию. Опусканием ставки до 0 (а кое-где и до отрицательных величин) страны борются с дефляцией, которая гораздо опаснее для экономики.

Я вам указал уже на неточность. Депозит страхует от обоих рисков, но за страховку, надо, естественно платить. Ипотека же не страхует от рисков не обязательно обвала, а даже просто непоспевания цен на жилье за инфляцией. Наоборот, риски эти вы берете на себя (почему я и говорю, что вы делаете ставку). А обратной стороной риска является выигрыш в случае гиперинфляции, если процент по крелиту у вас зафиксирован на все время. Что, однако, сомнительно. Потому что не факт, что банкам не разрешат в таких условиях самим разрывать договор и требовать досрочно погасить кредит. А новый кредит будет уже по другой ставке. Более реален выигрыш в случае роста цен на жилье быстрее инфляции. Но это тоже обратная сторона риска падения цен на жилье.

Вот! Нутром понимаю, что 0,5 + 0,5 будет литр, а математически выразить не умею!
Спасибо за интересный экскурс в волатильность!
И вы, smartguy,, и вы reem,забываете ещё про один риск в ЭТОЙ стране:

Я о нем умышленно "забыл", чтобы не усложнять. Потому что если и его учесть, то депозиты в российских банках снимаются с рассмотрения, и ипотека, разумеется, тоже. При таких рисках все временно, нет ничего постоянного, поэтому аренда рулит. А сбережения, как и инвестиции, должны быть надежно укрыты от посягательств всяких революционеров (да и от государства вообще), а об этом публично рассуждать мне сейчас не хочется.

Непонятно, как депозит страхует от риска гиперинфляции. Обычно такие дела происходят скачкообразно, буквально за считанные недели, сопровождаемые с трудностями в снятии наличных. Ставки же депозитов, конечно, растут, но отнюдь не так быстро. Поэтому расчитывать, на то, что депозит всегда можно будет переположить по ставке, сравнимой с инфляцией, не приходится. Не говоря уже о том, что у банков могут быть серьёзные проблемы и желания нести туда деньги вообще не будет. Мы сами это видели в 98-м, и сейчас что-то подобное происходит на Украине: ставок депозитов больше 20% не было, несмотря на на трёхкратное падение курса гривны и соответствующую инфляцию.


Это почему это сомнительно? Ставка именно зафиксирована. Было бы безумеем брать ипотеку с плавающей ставкой в нашей стране.


Ну, уверенным на 100% в том, что такого не будет, быть нельзя, но сложно себе представить, как бы банк мог выиграть суд с требованием досрочного погашения. Не слышал о такой практике в странах, столкнувшихся с девальвацией/шиперинфляцией.

Кстати, не учтён ещё фактор сдачи квартиры в аренду, а ведь арендная плата будет расти примерно вместе с инфляцией.

Это проблемой не является, потому что доходы так же будут расти с инфляцией.